Informationen zur Grundsteuerreform in Wilnsdorf
Im letzten Schritt der Grundsteuerreform müssen alle Städte und Gemeinden in Deutschland ihre Hebesätze rechnerisch an die neuen Grundlagen anpassen. Auch die Gemeinde Wilnsdorf hat das im Dezember 2024 getan.
Warum die neuen Hebesätze keine Steuererhöhung darstellen, warum manche Eigentümer künftig mehr Grundsteuer zahlen müssen, andere dafür weniger - diese Fragen wollen wir Ihnen nachfolgend beantworten.
Höhere Hebesätze sind keine Steuererhöhung, sondern nur rechnerische Anpassung
Bisher war die Rechnung eindeutig: die Erhöhung von Hebesätzen hat auch immer zu höheren Einnahmen für den gemeindlichen Haushalt geführt. Aber bei der jetzigen Anpassung der Hebesätze liegt der Fall anders. Tatsächlich wird die Gemeinde Wilnsdorf mit den neuen Hebesätzen nicht mehr Steuern einnehmen als im Jahr 2024, in Summe 5,23 Mio. Euro.
Die neuen Hebesätze haben nicht den Zweck, der Gemeinde Wilnsdorf höhere Einnahmen zu bescheren. Die veränderten Werte sind nur eine rechnerische Folge der Grundsteuerreform und vor allem der geänderten Steuermesszahlen in NRW.
Genauer erklären wir das unter dem Punkt “Wie genau wird die Grundsteuer berechnet?“ in der nachfolgenden Liste häufig gestellter Fragen.
Persönliche Steuerlast orientiert sich an Wertentwicklung
In 2025 werden manche Eigentümerinnen und Eigentümer mehr Grundsteuer zahlen als im Vorjahr, andere dafür weniger. Das hat nichts mit Festlegungen der Gemeinde Wilnsdorf zu tun, sondern ist allein die Folge der Grundsteuerreform. Die Neubewertung aller Grundstücke durch die Finanzämter hat dazu geführt, dass jetzt zeitgemäße und damit gerechtere Grundstückswerte über die Höhe der individuellen Grundsteuer entscheiden.
Falls Sie wissen wollen, wie die konkrete Neubewertung Ihres Grundstückes zustande kommt, müssen Sie sich an das Finanzamt Siegen wenden. Der Gemeinde Wilnsdorf liegen dazu leider keine Informationen vor. Die Telefonnummer für die Infohotline finden Sie im Infokasten ("Hotline Grundsteuerreform") auf dieser Webseite.
Wie genau wird die Grundsteuer berechnet, was hat sich durch die Reform verändert?
Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer hat sich nicht geändert: Grundsteuer = Grundsteuerwert * Steuermesszahl * Hebesatz
Verändert wurden allerdings die einzelnen Faktoren in dieser Gleichung:
1. Der Grundsteuerwert
Für den aktuellen Grundsteuerwert wurde Ihr Grundstück durch das zuständige Finanzamt neu bewertet. Das Ergebnis können Sie dem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes entnehmen. Diese Neubewertung ist der Kern der Grundsteuerreform und Ursache für eine künftig höhere oder niedrigere Grundsteuerlast.
In welchem Maße der neu berechnete Wert eines Grundstücks die Höhe der individuellen Steuerlast beeinflusst, zeigt das folgende Beispiel eines Wohngrundstückes. In diesem Beispiel wurden drei fiktive Werte angenommen, die entweder zu einer geringeren, einer etwa gleichbleibenden oder einer höheren Grundsteuer führen:
2. Die Steuermesszahl
Die Steuermesszahl wird von den Bundesländern festgelegt. Auch dieser Faktor wurde in NRW im Zuge der Grundsteuerreform verändert: Die Steuermesszahl wurde von 0,35% auf ca. ein Zehntel ihrer bisherigen Höhe reduziert. Für Wohngrundstücke beträgt die Steuermesszahl künftig 0,031 %, für gewerblich genutzte Grundstücke 0,034 %.
Vor allem diese gravierende Änderung der Steuermesszahlen zwingt alle Kommunen in NRW dazu, ihre Hebesätze vermeindlich zu erhöhen. Wäre die ursprüngliche Steuermesszahl gleichgeblieben bei 0,35 %, hätte die Gemeinde Wilnsdorf ihren Hebesatz für Wohngrundstücke auf 76 % senken können - ohne Einnahmenverluste! Das zeigt das nachfolgende Rechenspiel*:
* Das Beispiel geht der Einfachheit halber von reinen Wohngrundstücken aus. Der grundlegende Rechenmechanismus kann aber auch auf landwirtschaftlich oder gewerblich genutzte Grundstücke übertragen werden.
Grundsteuerwert und Steuermesszahl ergeben zusammen den Grundsteuermessbetrag, über dessen Höhe Sie einen weiteren Bescheid des Finanzamtes bekommen haben.
3. Die Hebesätze
Erst im dritten und letzten Schritt kommen die Hebesätze der Gemeinde Wilnsdorf ins Spiel. Die Hebesätze mussten rein rechnerisch angepasst werden, um die veränderten Grundsteuermessbeträge (Grundsteuerwert * Steuermesszahl) auszugleichen. Die Gemeinde Wilnsdorf wird durch sie nicht mehr Grundsteuern einnehmen als vor der Reform.
Warum war die Grundsteuerreform notwendig?
Die Reform soll die veralteten und teilweise ungerechten Datengrundlagen für die Grundsteuer überarbeiten.
Bisher wurde die Grundsteuer für viele Grundstücke mit Werten aus den 1960er Jahren (sogenannte Einheitswerte) berechnet. Die Wertentwicklung der Immobilien in den vergangenen Jahrzehnten blieb dabei unberücksichtigt. Neuere Immobilien wurden dagegen mit zeitgemäßeren Werten besteuert.
Das führte dazu, dass die Grundsteuerlast ungleichmäßig verteilt war. Diese Ungerechtigkeit hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber zu einer Reform verpflichtet. Denn Grundstücke ähnlichen Wertes sollen auch gleich besteuert werden.
Warum müssen jetzt manche Eigentümer mehr Grundsteuer zahlen, andere dafür weniger?
Ob Sie künftig mehr oder weniger Grundsteuer bezahlen, hängt von der Wertentwicklung Ihrer Immobilie im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Gemeinde Wilnsdorf ab.
Diese Wertentwicklung hat das Finanzamt Siegen beurteilt. Das Ergebnis ist Ihnen mit den Bescheiden über den Grundstückswert bzw. den Grundsteuermessbetrag mitgeteilt worden.
Die genauen Bewertungsmaßstäbe sind der Gemeinde Wilnsdorf nicht bekannt. Aus den entsprechenden Gesetzestexten wissen wir, dass folgende Faktoren eine Rolle spielen:
- Bodenrichtwert (aktueller Wert des Grundstücks basierend auf regionalen Marktdaten),
- Größe Grundstücksfläche,
- Grundstücksart (Nutzung als Wohn- oder Gewerbegrundstück),
- Alter des Gebäudes (Baujahr und Renovierungsstatus),
- Größe der Wohn-/Nutzfläche sowie
- statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der Kommune abhängt.
Hat sich beispielsweise eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt, wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Umgekehrt kann die Steuerlast auch sinken, falls Ihr Grundstück im Wert vergleichsweise gesunken ist.
Die vielen Faktoren machen auch den Vergleich von Grundstücken schwierig. Selbst bei ähnlichen Grundstücksflächen und -lagen können minimale Unterschiede in Wohn- und Nutzfläche (z.B. der ausgebaute Dachboden oder Keller) den entscheidenden Unterschied ausmachen.
Wieviel Grundsteuer Sie zahlen müssen, teilen wir Ihnen mit den Grundsteuerbescheiden mit, die im Januar 2025 verschickt werden.
Sollten Sie mit dem veranlagten Grundstückswert bzw. Grundsteuermessbetrag nicht einverstanden sein, wenden Sie sich für Nachfragen bitte an das Finanzamt Siegen. Die Nummer der telefonischen Hotline finden Sie im Infokasten auf dieser Website.
Wie sehen die neuen Hebesätze der Gemeinde Wilnsdorf aus?
Wie vom NRW-Finanzministerium empfohlen, wird die Gemeinde Wilnsdorf folgende Hebesätze veranschlagen:
- Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftlichen Betriebe: 151 %
- Grundsteuer B für Wohngrundstücke: 863 %
- Grundsteuer B für Nichtwohngrundstücke: 1.577 %
Was hat sich bei der Grundsteuer A verändert?
Vor der Grundsteuerreform sind viele zur Kategorie „Land- und Forstwirtschaft“ gehörende Grundstücke (z.B. Wälder oder Wiesen) nicht mit einem Messbetrag bewertet worden, weil die Grundstückswerte unter einer festgelegten Bemessungsgrenze lagen.
Durch die reformbedingt geänderten Bewertungsmaßstäbe (u.a. die angepassten Bodenrichtwerte) liegen diese Grundstückswerte nun über dieser Bemessungsgrenze, und das Finanzamt hat einen – oftmals sehr geringen – Messbetrag festgesetzt. Die entsprechenden Bescheide des Finanzamtes sind den jeweiligen Eigentümern i.d.R. bereits übersandt worden.
Die Gemeinde Wilnsdorf ist nun verpflichtet, diese Grundstücke künftig mit dem Hebesatz der Grundsteuer A zu veranlagen. Der überwiegende Teil dieser Neuveranlagungen wurde bereits verarbeitet. Sollten Sie Anfang des Jahres 2025 noch keine entsprechende Veranlagung erhalten haben, wird diese im Laufe des Jahres nachgeholt.
Mit der Reform des Grundsteuerrechts werden außerdem Gebäude und Gebäudeteile land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, welche Wohnzwecken dienen, nicht länger zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen (Grundsteuer A) gezählt, sondern dem Grundvermögen (Grundsteuer B) zugeordnet. Dadurch sinkt der Messbetrag für Grundsteuer A oft erheblich, gleichzeitig wird aber ein neuer Messbetrag im Bereich der Grundsteuer B für den Wohnanteil festgelegt. Hier kommt es durch die unterschiedlichen Bewertungsmaßstäbe und dem dann jeweils anzusetzenden Hebesatz im Ergebnis zu einer veränderten Steuerlast.